Im Kaufvertrag steht der Lasten-Nutzenwechsel. Mit der Schlüsselübergabe ist man Besitzer. Aber erst mit dem Eintrag in das Grundbuch ist man Eigentümer. Für die Verwaltung ist immer der zahlungspflichtig, der im Grundbuch steht. Wenn es Außenstände gibt, müssen die Parteien das untereinander klären, egal, was im Kaufvertrag steht. Der Verwalter will das Geld immer von dem, der im Grundbuch steht.
Wenn im Kaufvertrag steht, dass nach Belegung des Kaufpreises der neue Besitzer das Hausgeld zahlt, ist das eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Das Hausgeld schuldet immer der im Grundbuch stehende Eigentümer bis zur tatsächlich wirksamen Übertragung/Überschreibung.
Wie hoch ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist immer eine Prognose. Abgerechnet wird zum Schluss. Wenn also jemand im Kaufvertrag eine Zahl stehen hat, kann die nur aktuell einer Prognose sein.
Bei Kaufverträgen insbesondere bei Neubauten steht oft eine Zahl, die nicht die Wirklichkeit bei Eigentumsübergang abbilden kann. Zum Beispiel liegen die allgemeinen Kosten der Bewirtschaftung bei Baustart niedriger als in späteren Jahren bei Bezug der Wohnung/des Eigentums. Das sollte auch schon vorab bei Verkauf durch den Makler angesprochen werden.
Es liegt im Interesse des Verkäufers aber auch der Bank, laufende Kosten im niederen Bereich zu kalkulieren. Für den Erwerber sollte es sinnvoll sein, höhere Kosten einzukalkulieren, wenn ihm ein Bewirtschaftungsplan vorliegt, der älter als 24 Monate ist.
Es ist generell nicht zu empfehlen, Nebenkosten außer Acht zu lassen. Der vielleicht für ein Investment angedachte Mieter deckt ggf nur bis zu 70% ab.
Und bei Selbstnutzung gilt noch viel mehr: Nicht was im Kaufvertrag als „aktuelles Hausgeld“ steht ist zu bezahlen, sondern was tatsächlich monatlich anfällt. Und das ist der jeweilige Anteil der im kommenden Jahr erstellten Abrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres.
Was ist, wenn ich mit der Abrechnung nicht einverstanden bin?
Einmal im Jahr treffen sich alle Eigentümer (zumindest die, die mitbestimmen wollen) zur Eigentümerversammlung. Hier werden die Zahlen vorgelegt, über die gemeinsam abgestimmt wird.
Die Hausverwaltung sendet alle Berichte und Belege vorab, im besten Falle gibt es den Beirat oder einen einzelnen Eigentümer oder vielleicht sogar einen externen Prüfer, der sich alle Rechnungen und Belge anschaut und auf Plausibilität überprüft. Und dann wird darüber beschlossen, ob Einnahmen und Ausgaben übereinstimmen – über nichts anderes.
Sollte es sein, dass die Verwaltung Zahlungen geleistet hat, die nicht vereinbart waren, ist das ein Angriffspunkt. Sollte es Fragen zu einzelnen Verbräuchen geben, ist das ein Angriffspunkt. Hierzu muss aber ein gesonderter Antrag gestellt werden. Die Abrechnung eines Wirtschaftsjahres bezieht sich immer nur auf das, was aufgrund ableitbarer Zahlen vorgestellt wurde und das, was tatsächlich angefallen ist. Und das wird umgelegt auf das Verhältnis aller Eigentümer.
