Rechte und Pflichten des Verwalters im Überblick
Wer eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft besitzt, weiß: Die WEG-Verwaltung spielt eine zentrale Rolle für den Werterhalt, die Ordnung und das tägliche Funktionieren der Gemeinschaft. Doch immer wieder stellt sich die Frage: Welche Befugnisse hat die WEG-Verwaltung eigentlich – und wo liegen ihre Grenzen?
In diesem Beitrag beleuchten wir, was ein Verwalter im Rahmen der WEG-Verwaltung eigenständig entscheiden darf und welche Entscheidungen zwingend von den Eigentümern getroffen werden müssen.
Gesetzlicher Rahmen: § 27 WEG – Die Aufgaben des WEG-Verwalters
Die Tätigkeit eines WEG-Verwalters ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Insbesondere § 27 WEG beschreibt, welche Rechte und Pflichten der Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrnehmen darf. Die Verwaltung ist damit nicht nur Dienstleister, sondern auch gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft – allerdings nur in klar definierten Grenzen.
Diese Aufgaben darf die WEG-Verwaltung eigenständig übernehmen
Der Verwalter darf im Rahmen der sogenannten ordnungsmäßigen Verwaltung selbstständig handeln. Dazu zählen vor allem:
- Veranlassung kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- Durchführung der laufenden Buchhaltung und Zahlungsabwicklung
- Abschluss und Kündigung von Standardverträgen, z. B. mit Reinigungsdiensten oder Energieversorgern
- Regelmäßige Wartungsarbeiten, etwa an der Heizungsanlage
- Sofortmaßnahmen im Notfall, z. B. bei Wasserrohrbruch oder Stromausfall
Diese Aufgaben fallen unter den Alltag der WEG-Verwaltung und müssen nicht vorher von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
Ohne Beschluss geht nichts: Wo die Grenzen der WEG-Verwaltung liegen
Größere oder grundlegende Entscheidungen dürfen nicht ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Dazu gehören:
- Größere Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, z. B. Dach- oder Fassadensanierung
- Beauftragung teurer externer Dienstleister, die deutlich über das laufende Budget hinausgehen
- Einführung neuer Hausordnungen oder Änderungen an der Gemeinschaftsordnung
- Veräußerung oder Belastung von Gemeinschaftseigentum
- Einführung von Sonderumlagen oder Erhöhung des Hausgeldes
Hier ist ein Beschluss in der Eigentümerversammlung erforderlich – die Verwaltung ist verpflichtet, sich an das Votum der Eigentümer zu halten.
Die Rolle des Verwalters: Vertreter, nicht Entscheider
Die WEG-Verwaltung agiert im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft – nicht auf eigene Faust. Ein guter Verwalter zeichnet sich dadurch aus, dass er transparent kommuniziert, rechtzeitig informiert und seine Rolle als neutraler Vertreter aller Eigentümer versteht.
Verwalter sind keine Entscheider im klassischen Sinn, sondern Organisatoren, Umsetzer und Vermittler – insbesondere bei unterschiedlichen Interessen innerhalb der Gemeinschaft.
Was passiert bei Kompetenzüberschreitungen?
Wenn die WEG-Verwaltung eigenmächtig Entscheidungen trifft, die eigentlich durch die Eigentümerversammlung zu treffen wären, kann das ernsthafte Konsequenzen haben:
- Die Maßnahme kann für unwirksam erklärt werden
- Eigentümer können Schadenersatz fordern
- Die Gemeinschaft kann über die Abberufung des Verwalters entscheiden
Daher ist es im Interesse aller Beteiligten, dass der Verwalter nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch mit Fingerspitzengefühl agiert.
Fazit: Klare Regeln für eine funktionierende WEG-Verwaltung
Die WEG-Verwaltung ist eine zentrale Instanz innerhalb jeder Eigentümergemeinschaft – aber sie handelt immer im Rahmen der gemeinschaftlichen Entscheidungen. Wer als Eigentümer seine Rechte kennt und sich aktiv einbringt, trägt dazu bei, dass Verwaltung und Gemeinschaft gut zusammenarbeiten.
Vertrauen entsteht dort, wo Kompetenz, Transparenz und Kommunikation aufeinandertreffen.
