Ab wann ist der Kauf einer Wohnung für Ihre Vermögensbildung relevant?

Hier streiten sich die „Experten“ doch sehr. Bis vor der Niedrigzinsphase, also bis vor 2009 war es üblich, überwiegend einkommensstarken Kunden (über 65.000€ pro Jahr Einkommen), die bereits eine Immobilie selber nutzen, zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu raten. Das änderte sich mit den niedrigen Zinsen und den steigenden Mieten. Mittlerweile können sich auch weniger gut betuchte Wohnraum als Kapitalanlage leisten, allerdings weniger in Großstädten wie in Berlin. Sind aber diese Investitionen immer sinnvoll? Gerade durch Einführung von Mietpreisbremse und Mietendeckel werden sich viele Wohnungen als Kapitalanlage nicht mehr rechnen.

Sie sollten einen Kauf als Kapitalanlage in Betracht ziehen, wenn Sie neben dem positiven Kapitalfluss der einzelnen Immobilie langfristig Geld anlegen wollen. Unter langfristig verstehen wir als Immobilien Experten 10 Jahre oder mehr. Deutschland ist eines der letzten Länder, das Kapitalanlegern nach 10 Jahren den Gewinn beim Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht mit dem Einkommen versteuert, d.h. Sie können den möglichen Gewinn „steuerfrei“ verbuchen. Ob diese Regelung aber in 10 Jahren noch aktuell ist, und ob Sie überhaupt einen Gewinn haben werden, ist natürlich ein Risiko, welches Sie beim Kauf bewerten sollten. Bitte unterhalten Sie sich auch mit Ihrem Steuerberater über die steuerlichen Themen vor der Kaufentscheidung. Neben dem langfristigen Investitionszeitraum, sollten Sie auch die Wertentwicklung im Auge behalten. Sofern die Zinsen wieder steigen, denken Sie bitte daran, dass die Immobilie für einen Käufer in z.B. 10 Jahren nicht unbedingt positiv im Kapitalfluss sein wird, so wie es heute für Sie ist. Vermutlich steigen auch die Mieteinnahmen in 10 Jahren, aber wie das Verhältnis zwischen möglichem Zinsanstieg und der Mietentwicklung in 10 Jahren ist, wissen wir heute nicht. Daher sollten Sie genau die Lage, sowie die Größe, den Grundriss und die besonderen Eigenschaften der Immobilien für mehrere potentielle Käufergruppen analysieren.

Unser Ratschlag:

Anders als manch andere sehr bekannte Beratungsfirmen in der Immobilien- und Investmentbranche raten wir schon seit Jahren zu einem eher konservativen Ansatz bei der Prognose der Mieteinnahme und der Wertentwicklung:

In guten Mittelklasse Lagen in Berlin erzielen Sie mit einer soliden Vermietung zwischen 2,5% – 3% Rendite im Jahr (Rendite pro Jahr = Netto Erlöse pro Jahr aus Mieteinnahmen der Immobilie / 1% des Kaufpreises der Immobilie). In sehr guten Lagen in Berlin kommen Sie auf ca. 1 – 1,5% Rendite. Legen Sie also als Kapitalanleger einer Berliner Immobilie mehr Wert auf Lage, haben Sie eine schlechtere Rendite als bei mittleren Lagen. Wenn Sie vermeintlich schlechtere Lagen in Berlin aussuchen, können Sie sogar Renditen von 4-5% pro Jahr erzielen. Neben der Mieteinnahme und des Kapitalflusses sollten Sie aber auch die Wertentwicklung hinzuziehen. Die Wertentwicklung der Vergangenheit sagt aber immer nur sehr begrenzt über die Entwicklung der Zukunft voraus. Trotzdem können Sie zumindest Trends ablesen. Gerade in Berlin ist das sehr spannend. Lesen Sie auch unsere anderen Artikel dazu. Wir raten mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 3-5% pro Jahr zu rechnen. Der Schnitt in Berlin liegt derzeit bei ca. 8-10% pro Jahr. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise in Berlin mehr als verdoppelt. (Bitte lesen Sie hier auch weitere Ausführungen zu diesen Aussagen und fragen Sie uns nach Belegen dazu.)

Fazit: Ein solides Investment in eine Berliner Wohnung zur Kapitalanlage sollte 80% Rendite in 10 Jahren erwirtschaften. Das sind 3% Mietrendite plus 5% Wertsteigerung pro Jahr = 8% „Rendite“ pro Jahr auf den Kaufpreis. Wenn Sie den Kaufpreis günstig finanziert haben und einen positiven Kapitalfluss erzielen, hebeln Sie nochmals diese Rendite auf Ihr investiertes eigenes Geld (=Eigenkapital). Dazu in einem persönlichen Beratungstermin gerne mehr.