Es empfehlt sich, bei Neuvermietungen einen Indexmietvertrag abzuschließen.
Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die künftige Miete an dem amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte. Steigen die Lebenshaltungskosten und damit die → Inflation, so steigt gleichzeitig auch die Basis für die Berechnung der Miethöhe. Bei einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete jedes Jahr in Höhe der Inflationsrate anpassen.Die Formel, für die Berechnung der neuen Miethöhe bei einem Indexmietvertrag lautet:
Prozentuale Indexsteigerung = (neuer Indexwert / alter Indexwert x 100) – 100
Berechnungsbeispiel:
Die Nettokaltmiete betrug zu Vertragsbeginn 660 €.
Der Preisindex belief sich bei Vertragsabschluss auf 107,2 Punkte.
Ein Jahr später liegt der Index bei 108,6 Punkten.
Die Steigerung errechnet sich entsprechend wie folgt:
Prozentuale Indexsteigerung = (108,6 / 107,2 x 100) – 100
Prozentuale Indexsteigerung = 1,31 %
Der Vermieter kann die Miete daher um 1,31 % erhöhen.
1,31% von 660 € entspricht 8,65 €
Die neue Nettokaltmiete beträgt demnach 668,65 €.
Welche Vor- und Nachteile birgt die Indexmiete für Vermieter?
Die wichtigsten Vorteile der Indexmiete für Vermieter sind:
- Die Vermieter profitieren finanziell von einer Indexmiete, da der Verbraucherpreisindex seit Jahren kontinuierlich steigt.
- Die Index-Mieterhöhungen bedürfen keiner Zustimmung der Mieter. Sie gelten ab dem übernächsten Monat, nachdem der Mieter die Anpassungserklärung erhalten hat. Damit werden vor allem Konflikte umgangen, da die Erhöhung des Mietzinses von Beginn an festgelegt ist.
- Insbesondere kann die Miete über das ortsübliche Niveau hinaus erhöht werden. Mithilfe eines Indexmietvertrages können Vermieter die Mietpreisbremse daher in gewisser Weise umgehen. Die Voraussetzung ist dabei jedoch, dass die im Mietvertrag vereinbarte Anfangsmiete unter der Mietpreisbremse liegt. Die Vermieter profitieren dann von dem sog. Bestandsschutz.
- Der Aufwand einer Indexerhöhung ist geringer, da hier weder der örtliche Mietspiegel ausgewertet noch die Erhöhung anhand von Vergleichsmieten begründet und gerechtfertigt werden muss.
Die wichtigsten Nachteile der Indexmiete für Vermieter sind:
- Da der Mietpreis vom Verbraucherpreisindex abhängt, kann es rein theoretisch dazu kommen, dass dieser sinken kann (dies ist dennoch relativ unwahrscheinlich).
- Sollte die Anfangsmiete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und steigt der Verbraucherpreisindex gleichzeitig langsam an, darf der Mietzins bei einem Indexmietvertrag nicht ausreichend stark angehoben werden.
- Bei einem Index-Mietvertrag dürfen zusätzlich zur Anpassung an den Verbraucherpreisindex keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen. Die einzige gesetzlich vorgesehene Ausnahme bilden nach § 557b Abs. 2 BGB die Baumaßnahmen zur Modernisierung (§559 BGB), wenn der Vermieter diese Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Damit wird vorausgesetzt, dass die Baumaßnahmen von Gesetzes wegen angeordnet werden müssen.
Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Mieter?
Die wichtigsten Vorteile der Indexmiete sind:
- Der Indexmietvertrag bietet eine gewisse Planungssicherheit, etwaige Mietanpassungen sind für den Mieter vorhersehbar.
- Neben der Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex darf der Mieter nicht von Mieterhöhungen wegen willkürlichen Modernisierungsmaßnahmen fürchten, es sei denn, diese sind gesetzlich vorgeschrieben.
Die wichtigsten Nachteile der Indexmiete sind:
- Die steigenden Kosten für Energie- und Heizung muss der Mieter quasi doppelt bezahlen; zum einen über die gestiegenen Nebenkosten und zum anderen über die Indexmiete, weil diese von der Inflation abhängig ist.
- Die Erhöhung der Indexmiete greift auch dann, wenn sich die Wohnqualität nicht verbessert.
