Was ist die Grundsteuer und warum eine Grundsteuerreform?

Was ist die Grundsteuer?

Für jedes Grundstück in Deutschland und dessen Bebauung müssen die Eigentümer Grundsteuer bezahlen. Vermieter können die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden, mit einem bundesweiten Aufkommen von rund 14,7 Mrd. Euro im Jahr 2020.

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die für jedes einzelne Grundstück bzw. jede wirtschaftliche Einheit (z.B. Wohnungs- oder Teileigentum) gesondert erhoben wird.

Die jährliche Grundsteuer wird mit Hilfe von drei Faktoren berechnet:

Grundstückswert

+

Steuermesszahl

+

Hebesatz der Gemeinde

=

Höhe der Grundstückssteuer

Warum eine Grundsteuerreform?

Bisherige Bemessungsgrundlage für den Grundstückswert sind die Einheitswerte auf der Basis von 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Die Verwendung der veralteten Einheitswerte führte zu Wertverzerrungen und Ungerechtigkeiten und wurde im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt. Daher war eine Grundsteuerreform dringend erforderlich, mit dem Ziel, mehr Steuergerechtigkeit zu schaffen. Betroffen sind ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten.

Im November 2019 wurde das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) beschlossen, welches das sogenannte Bundesmodell regelt. Dieses gilt das auch für Berlin und Brandenburg. Fünf Bundesländer entschieden sich für die Möglichkeit, ein eigenes Grundsteuermodell zu entwickeln (Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachen und Hamburg).

Die neuen Grundsteuern werden erst ab dem 1. Januar 2025 erhoben, bis dahin gelten die bisherigen Regelungen.

Wie läuft das Verfahren der Reform ab?

Folgendes Verfahren für die Umsetzung der Reform ist vorgesehen:

  • Abgabe der Feststellungserklärung (1.7. – 31.10.2022)
  • Bekanntgabe der Feststellungsbescheide betreffend den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag (2023)
  • Festsetzung des Hebesatzes durch die Gemeinde (2024)
  • Festsetzung der Grundsteuer auf den 1.1.2025 (2025)

Welche Pflichten haben die Eigentümer?

Die Feststellungerklärung dient der Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte, welche an die Stelle der bisherigen Einheitswerte treten sollen. Zur Abgabe verpflichtet sind grundsätzlich alle Eigentümer, die am 1. Januar 2022 im Grundbuch eingetragen waren. Dies gilt auch für Wohnungs- und Teileigentum.

Die Erklärung muss zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 abgegeben werden. Dazu erfolgt keine persönliche Aufforderung, sondern es ergeht lediglich eine Allgemeinverfügung.

Die Erklärung ist elektronisch über das Elster-Portal der Finanzbehörden abzugeben. Geschäftsmäßige Hilfe dürfen dabei neben Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und Rechtsanwälten auch Hausverwalter leisten.

Welche Daten müssen bereitgestellt werden?

Neben den Daten zu den jeweiligen Eigentümern sind in der Feststellungserklärung folgende Angaben zum Grundstück zu machen:

  • Adresse (Postanschrift, Postleitzahl, Ort, Straße, Hausnummer)
  • Lagefinanzamt
  • Aktenzeichen (des Einheitswertes)
  • Flure
  • Flurstück (Geoportal)
  • Gemarkung
  • Größe des Grundstücks (Quadratmeter)
  • Bodenrichtwert (Boris)

Bei Wohnungen und bei Grundstücken, die zu mindestens 80% Wohnzwecken dienen, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Dazu sind zusätzlich folgende Angaben erforderlich:

  • Baujahr des Gebäudes, bei einer Kernsanierung das Jahr der Fertigstellung der Sanierung,
  • Anzahl der Garagenstellplätze, (Nicht Abstellplätze, Carports),
  • Bei Ein- und Zweifamilienhäusern die gesamte Wohn- zuzüglich der Nutzfläche von Räumen, die nicht Nebenräume sind,
  • Anzahl der Wohnungen mit einer Wohnfläche von:
    • unter 60 m²
    • 60 –100 m²
    • mehr als 100 m²
  • und deren gesamte Wohnfläche.

Die tatsächlichen Mieten sind nicht anzugeben. Hier werden in Abhängigkeit von Lage, Baujahr und Wohnungsgröße statistische Durchschnittsmieten für die Wertermittlung angesetzt.

Für Eigentumswohnungen sind außerdem anzugeben:

  • Gesamtfläche des Grundstücks (ggf. beim WEG-Verwalter erfragen)
  • Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum
  • Wohnfläche

Bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Hier sind folgende Angaben zu machen:

  • Gebäudeart
  • Baujahr
  • Jahr der Fertigstellung einer Kernsanierung
  • Brutto-Grundfläche (diese liegt oftmals nicht vor und muss erst ermittelt werden)

Weiterhin gibt es spezielle Angaben bei Gebäuden aus der Land- und Forstwirtschaft, Baudenkmälern und unbebauten Grundstücken.

Aus der Gesamtheit der Angaben wird dann durch die Finanzbehörden bis Mitte 2024 der Grundsteuerwert ermittelt.

Führt die Reform zu einer Erhöhung der Grundsteuer?

Die Reform soll „aufkommensneutral“ bleiben, das heißt die Einnahmen aus Grundsteuern insgesamt sollen sich nicht erhöhen. Die Grundsteuermesszahlen werden voraussichtlich stark abgesenkt – laut Bundesfinanzministerium etwa auf ein Zehntel des aktuellen Werts.

Wie genau und in welcher Höhe die neue Grundsteuer für den einzelnen Immobilieneigentümer ausfällt, lässt sich aktuell nicht konkret berechnen. Möglich ist dies erst, sobald ein Großteil der neuen Einheitswerte feststeht. In vielen Fällen dürften Immobilieneigentümer mit hochwertigen Objekten in begehrter Lage – insbesondere in Großstädten – stärker zur Kasse gebeten werden. Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen könnte das Gesetz hingegen steuerlich entlasten. Allerdings spielt es eine große Rolle, inwiefern die Gemeinden ihren individuellen Spielraum bezüglich der Hebesätze nutzen.