In vielen deutschen Städten ist der Wohnraum knapp. Interessenten kommen in Scharen zu Besichtigungen, bringen Bewerbungsmappen mit und müssen ihre Suche in den meisten Fällen doch fortsetzen. Und auch Vermieter kommen manchmal in die Situation, dass sie zusätzlichen Wohnraum benötigen. In solchen Fällen ist die Kündigung an den Mieter aber nur zulässig, wenn sie den Eigenbedarf ordnungsgemäß anmelden.
Was gibt es zu beachten?
Möchte der Vermieter Eigenbedarf für ein Haus oder eine Wohnung anmelden, muss zunächst klar sein, für wen er das tut. Der Gesetzgeber hat dabei einen relativ großen Spielraum eingeräumt: Neben dem Vermieter selbst kommen grundsätzlich Verwandte des ersten, zweiten und dritten Grades in Frage – also etwa Kinder, Eltern und Großeltern, aber auch Geschwister, Nichten, Neffen oder Schwiegereltern. Eigenbedarf kann auch für Personen außerhalb der Familie zulässig sein, beispielsweise wenn der Vermieter auf eine Pflegekraft angewiesen ist und diese in unmittelbarer Nähe wohnen soll.
Die Eigenbedarfsanmeldung gehört zu den großen Ausnahmen, wenn es um den Kündigungsschutz von Mietern geht. Ist ein Mietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter dann jederzeit Eigenbedarf anmelden. Er muss dabei eine Frist beachten, nämlich dass die Kündigung nachweislich bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt sein muss, damit sie am Ende des übernächsten Monats gültig wird. Wohnt der Mieter bereits seit fünf bzw. acht Jahren in der Immobilie, verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate – schlimmstenfalls muss der Vermieter also mit einer Wartezeit von neun Monaten rechnen.
Die Kündigung muss dabei den Anlass bzw. den Grund enthalten, damit sie wirksam ist. Darin sollte der Vermieter seinen Anspruch auf Eigenbedarf nachvollziehbar und eindeutig begründen. Es gibt nämlich auch Situation, in denen der angemeldete Wohnbedarf des Vermieters nicht vor Gericht standhält. Etwa, wenn eine körperlich eingeschränkte Person in eine Dachgeschosswohnung ohne Fahrstuhl einziehen will. Oder wenn eine Wohnung, beispielsweise ab 100 Quadratmetern aufwärts, für den gerade in der Ausbildung steckenden Nachwuchs vorgesehen ist – dabei spricht man von überdimensioniertem Wohnbedarf. Auch wenn die Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnung geplant ist, sollte der Vermieter den voraussichtlichen Nutzungszeitraum möglichst detailliert angeben.
Und die Mieter?
Für Mieter bedeutet die Anmeldung des Eigenbedarfs durch den Vermieter nicht zwangsläufig, dass sie ihre Wohnung verlassen müssen. Es gab bereits verschiedene Gerichtsurteile, in denen das berechtigte Interesse des Vermieters zwar anerkannt wurde, der Schutz des Mieters aber überwog. Dafür ist jedoch ein besonderer Härtefall notwendig, der meist nur bei älteren oder kranken Menschen vorliegt.
Wenn ein Mieter im hohen Alter schon seit Jahrzehnten in einer Wohnung lebt und dazu noch viele soziale Kontakte hat, kann eine solche Entwurzelung unzumutbar sein. Ebenso für kranke Menschen, die in der Nähe zu Ärzten oder Therapeuten wohnen. Oder wenn ein Umzug ihre Gesundheit weiter beeinträchtigen würde. Allerdings reicht ein Attest vom Hausarzt dafür nicht aus: Ein Sachverständiger muss dafür ein Gutachten für das Gericht erstellen. Kommt dieser aber zu dem Schluss, dass kein Härtefall vorliegt, bleibt der Mieter auf weiteren Kosten sitzen.
