Rechtsanwalt Stefan Czink – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – antwortet

Mietrechtsfragen für Wohn- und Gewerberäume

Grundsätzlich könne nach der Rechtsprechung von Teilen des Landgericht Berlin ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter die als Wohnraum gemietete Sache ohne Einwilligung oder nachträgliche Zustimmung, was eine Genehmigung ist, als Ferienwohnung untervermietet.

Wir haben in Berlin alleine im Mietrecht 5 Berufungskammern beim Landgericht. Wenn man also beispielsweise in der Presse liest, das Landgericht Berlin habe entschieden das, ist das lediglich eine von 5 Berufungskammern. Die Berufungskammern sind für die zugewiesenen Bezirke von Berlin zuständig. Insofern kommt es auch in dieser Frage darauf an, in welchem Bezirk die Wohnung liegt. So nimmt beispielsweise die Berufungskammer für den Bezirk Tempelhof Kreuzberg an, dass jedenfalls vor Ausspruch einer Kündigung in solchen Fällen für eine ordentliche Kündigung eine Abmahnung des Mieters erforderlich ist.

Auch das für den Bezirk Neukölln zuständige Berufungsgericht hat eine Kündigung für begründet erachtet, wenn der Mieter geradezu gewerbsmäßig an verschiedene Dritte untervermietet hat. Für eine fristlose Kündigung ist regelmäßig nach den gesetzlichen Regelungen eine Abmahnung erforderlich. Für eine ordentliche nicht. Allerdings kann es auch für eine ordentliche Kündigung an dem erforderlichen Gewicht für eine Pflichtverletzung ohne Abmahnung fehlen. Deshalb sollte man unbedingt in Betracht ziehen, eine Abmahnung auszusprechen. Wenn der Mieter sich dann an die Abmahnung hält, ist aber eine Kündigung nicht mehr möglich. Insofern sollte sich der Sachbearbeiter einer Verwaltung oder der Vermieter überlegen, ob er nicht doch sofort eine Kündigung ausspricht. Denn eine Kündigung stellt regelmäßig auch eine Abmahnung dar. Man würde also eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen genauer Beschreibung der Pflichtverletzung dem Mieter beweiskräftig zu stellen und darin höchst vorsorglich den Mieter auffordern, die Gebrauchsüberlassung an Dritte unverzüglich, hilfsweise innerhalb einer Frist von einem Monat zu beenden.

Für den Fall des fruchtlosen Ablaufs dieser Frist, wenn also der Mieter die Forderung nicht erfüllt, würde man eine erneute, hilfsweise Kündigung des Mietverhältnisses androhen. Wenn dann der Kündigung nicht entsprochen wird, also nicht innerhalb einer zu setzenden Frist die Untervermietung nicht einstellt, würde man höchst vorsorglich erneut das Mietverhältnis kündigen. Bei verhaltensbedingten Kündigungen ist es eminent wichtig, die Pflichtverletzung beweiskräftig herauszuarbeiten. Der Vermieter ist für die Pflichtverletzung beweisbelastet.

Alleine die Aussagen von Mietern des Grundstücks sind eher nicht ausreichend, weil sie im Kern die Untervermietung wohl nicht bestätigen können. Hier muss überlegt werden, ob man auf einschlägigen Plattformen durch jemanden die Wohnung anmieten lässt. Auch die Einschaltung einer Detektei kann sehr nützlich sein. Solche verhaltensbedingte Kündigungen sollten von einem Rechtsanwalt geprüft werden um auch die bisherige Rechtsprechung des für den Bezirk zuständigen Berufungsgericht herauszuarbeiten.

Bei der Untermiete gibt es ein Dreiecksverhältnis. Zum einen besteht ein Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter. Zum anderen besteht ein Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Untermieter zahlt die Miete an seinen Vermieter, das ist der Hauptmieter.

Dazu gibt es eine Entscheidung der unter anderem für den Bezirk Mitte zuständigen Abteilung des Landgerichts. Im dortigen Fall wird davon berichtet, dass die wechselnden Gäste einer Ferienwohnung Partys gefeiert haben. Es gibt auch Fälle, in denen die Gäste beispielsweise betrunken von einer Tour durch Berlin im Treppenhaus erscheinen und dann Lärm verursachen. Das führt dann zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung der davon betroffenen Mieterwohnungen. Selbst wenn der Vermieter selbst keine Wohnung dort unterhält, die an Feriengäste vermietet werden, wenn er also für den Lärm nichts kann, kann sein Mieter Minderung beanspruchen. Denn bei der Minderung kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an. Hier würden wir aber bei einer Vertretung des Vermieters vorbringen, dass die Beseitigung dieses Mangels dem Vermieter gemäß § 275 BGB subjektiv unmöglich ist und daher kein Anspruch auf Minderung besteht. In dem vom Landgericht entschiedenen Fall hatte der Vermieter allerdings selbst die Wohnung an jemanden vermietet, der seinerseits dann die Untervermietung an Feriengäste vornahm. Der Vermieter konnte also hier eingreifen.

Bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Haus zu Wohnzwecken sollte man genauso wie bei der Vermietung eine Gewerbesache eine sehr gute vertragliche Grundlage schaffen.

Es ist auf die Qualität des jeweiligen Mietvertrages zu achten. Ein Anwalt kann unter anderem darüber beraten, ob es einen guten Mustermietvertrag für die Vermietung von Wohnraum und auch eines Hauses gibt. Ein guter Mustermietvertrag sollte auch die Rechtsprechung des Landgericht Berlin im Auge haben. Berlin ist auch Mieter Hauptstadt und die Kenntnis der Besonderheiten der Rechtsprechung der für unterschiedliche Bezirke in Berlin zuständigen Kammern beim Landgericht Berlin kann hilfreich sein. Es gibt auch Musterverträge für die Vermietung eines Hauses mit Garten, bei der noch mehr zu beachten ist als bei einem Wohnraummietvertrag. Hier hilft die anwaltliche Ergänzung eines Vertrages durch einen Rechtsanwalt. Später kann man den Mietvertrag im Regelfall nicht mehr abändern, weil der Mieter seine Zustimmung verweigern wird. Deshalb ist es umso wichtiger, vor Abschluss des Mietvertrages Beratung zu suchen.

Wichtig erscheint insbesondere auch bei Abschluss des Mietvertrages ein detailliertes Protokoll über die Einrichtungsgegenstände und die Mietsache ebenfalls vom Mieter gegengezeichnet nach vorheriger Besichtigung, da er sonst den Mietvertrag möglicherweise anfechten könnte, als Bestandteil des Mietvertrages sich unterzeichnen zu lassen. Diese Mühe kann sich auszahlen, wenn nach vielen Jahren das Mietverhältnis endet und Streit darüber entsteht, ob ein dann festgestellter Schaden bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war oder nicht. Da in Berlin die sogenannte Mietpreisbremse gilt, wonach die Vergleichsmiete 10 % nicht übersteigen darf, stellt sich die Frage, ob durch Besonderheiten bei der Vermietung der Wohnung die einfache Anwendung eines Mietspiegels abgewendet werden kann.

So stellt sich die Frage, ob aufgrund des Booms von Home-Office bei einer größeren Wohnung ein Zimmer gewerblich vermietet wird. Hier sind viele Besonderheiten zu beachten wie zweckentfremdungsrechtliche Regelungen, die Frage ob aufgrund der Baugenehmigung überhaupt eine solche Vermietung möglich ist, ob die Teilungserklärung von Wohnungseigentum eine solche Nutzung zulässt etc. Hier sollte Rechtsrat unbedingt eingeholt werden. Des Weiteren ist ein wichtiger Punkt ob beispielsweise eine Staffelmiete oder angesichts der derzeitigen Inflation eine Indexmiete jedenfalls zumindest befristet abgeschlossen wird. Die Steigerungen der Miete von Mietspiegel zum Mietspiegel sind äußerst gering.

Die Vermietung von Gewerberäumen sollte nicht ohne Einholung von fachlichen Rat erfolgen. Häufig wird mangels Kenntnis der Möglichkeiten aber auch der Risiken ein für den Vermieter ungünstiger Mietvertrag abgeschlossen. Hier gibt es sehr viele denkbare Varianten, sodass Einkauf von der Stange rechtlich wie wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Vielmehr sollte man sich an eine Kanzlei wenden, die nicht nur Wohnungsmietrecht, sondern auch Gewerbemietrecht praktiziert und umfangreiche Erfahrung mit der Gestaltung von Mietverträgen hat. Wir begleiten seit Jahrzehnten bei auch der Gestaltung von Gewerbemietverträgen ganz unterschiedlichen Umfanges.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gibt es nur eine Kündigung wegen Eigenbedarfes von Wohnräumen, also nicht von Gewerberäumen.

Eine andere Frage ist, ob man einen Wohnraummietvertrag kündigen kann, wenn man einen gewerblichen Bedarf an den Räumen hat. So gab es in der Vergangenheit eine solche betrieblich veranlasste Kündigung beispielsweise für die Nutzung durch ein Aupair oder für die Rechtsanwaltskanzlei der Ehefrau des Vermieters. Auch beispielsweise bei einem Hausmeister des Vermieters könnte eine solche betrieblich bedingte Kündigung eines Wohnraummietvertrages unter ganz engen Voraussetzungen in Betracht kommen.

Das ist wie gesagt keine Eigenbedarfskündigung, sodass beispielsweise auch die sogenannte Sperrfrist von 10 Jahren nicht gilt. Mit der Sperrfrist meine ich, dass ein Mietverhältnis mit einem Wohnraummieter besteht und dann später Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet und dieses veräußert wird. Bei einer solchen Konstellation kann man wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf von 10 Jahren kündigen. Die vorgenannten Fälle einer betrieblich veranlassten Kündigung galten noch zu einer liberaleren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Die Rechtsprechung wurde angepasst und verschärft, sodass unbedingt die gewünschte Kündigung rechtlich genauestens geprüft wird. Eine solche Kündigung ist alles andere als ein Selbstläufer.

Bei einem Wohnraummietverhältnis kann man den gesetzlichen Anspruch auf eine teilweise Untervermietung nicht ausschließen. Das steht so in § 553 Abs. 3 BGB. Dagegen hat der Mieter keinen Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung. Das steht in § 540 BGB. Hier bedarf es der Erlaubnis des Vermieters.

Bei einem Wohnraummietverhältnis gibt es gesetzliche Möglichkeiten der Mieterhöhung für den Vermieter. Das gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Deshalb ist es wichtig, im Gewerbemietvertrag die Erhöhung der Miete bzw. Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete zu vereinbaren. Hier ist der Vermieter relativ frei. Dennoch gibt es auch dabei rechtliche Einschränkungen, die zu der Unwirksamkeit der Möglichkeit der Mieterhöhung in der Gewerbemiete herbeiführen können. Deshalb sollte auch hier unbedingt Rechtsrat eingeholt werden.

Sowohl bei der Gewerbemieter als auch bei einem Wohnraummietverhältnis besteht ein gesetzliches Minderungsrecht.

Der Mieter muss bei dem Antrag sein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung darlegen. Er muss ausführen, dass dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages erst entstanden ist.

Wenn es um wirtschaftliche Interessen geht, muss er Einzelheiten zu den wirtschaftlichen Verhältnissen wohl vortragen. Meines Erachtens reicht aber wenn der Wohnraummieter mitteilt, dass er beispielsweise wegen einer befristeten Arbeitsstelle für ein Jahr in eine andere Stadt ziehen muss und deshalb wegen der doppelten Haushaltsführung Kosten einsparen möchte.

Bei nichtwirtschaftlichen Interessen müssen die ebenfalls begründet werden. Die berechtigten Interessen für eine Untervermietung werden nach der Rechtsprechung sehr weit gefasst. Der künftige Untermieter muss namentlich benannt werden, damit der Vermieter prüfen kann, ob der Erteilung der Erlaubnis in der Person des Mieters Gründe entgegenstehen. Nach einer älteren Entscheidung ist der Mieter darüber hinaus verpflichtet über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben. Hier in Berlin dürfte aber eher die Meinung vorherrschend sein, dass solche Auskünfte nicht erforderlich sind, weil der Untermieter die Miete nicht an den Vermieter zahlt, sondern an den Hauptmieter.

Im Gewerbemietrecht kann ein nicht befristeter Mietvertrag am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden, also beispielsweise am 2. Januar zum 30. Juni.

Bei einem Wohnraummietverhältnis benötigt man für eine Kündigung als Vermieter ein berechtigtes Interesse. Solche sind beispielsweise Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung. Der Vermieter kann auch kündigen wegen Pflichtverletzungen des Mieters, z.B. wegen Zahlungsverzuges. Weder im Gewerbemietrecht noch im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter den Mieter einfach nach einer Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung werfen.

Wenn der Mieter trotz Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, muss man ihn auf Herausgabe und Räumung verklagen. Und wenn man ein Urteil hat, muss man einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Räumung der Wohnung oder des Gewerberaumes dann durchführt.

Die Mietpreisbremse ist bis 2025 verlängert worden und es gibt Bestrebungen, sie auch danach zu verlängern.

Grundsätzlich kann bei Abschluss des Mietvertrages nur die Vergleichsmiete zzgl. 10 % wirksam vereinbart werden. Alles was darüber liegt, kann der Mieter versuchen, vom Vermieter zurückzuverlangen bzw. die Miete reduzieren zu lassen. Von der Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wird und auch nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wenn man auf die Vormiete den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder später dann allerdings mit einer Verzögerung von zwei Jahren schriftlich hingewiesen hat, kann man auch diese Vormiete weiter verlangen. Die Vormiete darf aber selbst nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

Die Vergleichsmiete wird in den allermeisten Fällen mit dem Mietspiegel ermittelt. Im Moment ist unklar, ob der Mietspiegel 2021 von Berlin wirksam ist und überhaupt angewendet werden kann. Hier muss man die Entwicklung in der Rechtsprechung abwarten.

Zunächst kann man sagen, dass in einem Wohnraummietverhältnis nur gewohnt werden darf. Ein Gewerbe darf man also in der Wohnung Nicht betreiben, weil es sonst ein gewerbliches Mietverhältnis wäre. Wenn der Mieter in der Wohnung ein Gewerbe betreiben möchte, wäre das ohne Einwilligung des Vermieters eine Pflichtverletzung, die spätestens nach Abmahnung auch zu einer Kündigung führen kann.

Bei einer Geschäftsraummiete gibt es genauso wenig wie bei der Vermietung einer Garage eine gesetzliche Regelung über eine Mieterhöhung. Man muss das also bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbaren, wann und wie die Miete erhöht wird.

Die gesetzliche Kündigungsfrist berechnet sich wie folgt, spätestens am dritten Werktag des Beginns eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals. Also beispielsweise am 2. Januar zum 30. Juni.

Über diese Frage gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus April 2022.

Dort hatten fünf Männer im Alter von 25-34 Jahren einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen. Zweimal wurde ein Nachtrag geschlossen, mit dem Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen und neue Mieter in das Mietverhältnis aufgenommen wurden.

Dann begehrten die Mieter wiederum die Zustimmung zum auswechseln von 4 Mietern. Das Amtsgericht hat dennoch der Klage stattgegeben. Das Landgericht Berlin hat die Klage in der Berufung zurückgewiesen. Dagegen haben die Mieter die Klage abgewiesen. Der BGH betont, dass es keine schematische Lösung gibt, eine Einzelbetrachtung ist also geboten. Ein Auswechseln von Mietern ist dann möglich, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Mieterin geworden ist. Das war im vorliegenden Fall vom Bundesgerichtshof aber nicht angenommen worden.

Vertragliche Regelungen gab es auch nicht, sodass die Willenserklärungen beim Vertragsabschluss bzw. bei den beiden Nachträgen untersucht wurden. Obwohl bereits zweimal durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter eine Auswechslung von Mietern stattgefunden hat, ergibt sich nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes daraus kein Anspruch auch für eine künftige Auswechselung von Mietern. Auch der Ursprungsvertrag ergibt nach einer Auslegung, dass ein solcher Anspruch auf Auswechselung von Mietern nicht besteht.

Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter sich bewusst dafür entschieden hat, dass eine künftige Auswechselung der Mieter möglich sein muss. Das Risiko sieht der BGH eher bei den Mietern, die für eine klare Regelung im Mietvertrag sorgen können. Die Mieter sind auch nicht rechtlos gestellt, weil ein gesetzlicher Anspruch auf teilweise Untervermietung besteht. Das Recht der Vermieter ist bei solchen Konstellationen durch den Bundesgerichtshof gestärkt worden. Dennoch kommt es auf den Einzelfall an, sodass eine gründliche Prüfung insbesondere der Äußerungen bei Abschluss des Mietvertrages der beiden Vertragsparteien insbesondere auch im Vorfeld des Vertragsschlusses vorgenommen werden muss. Wie die Chancen für den Vermieter im konkreten Fall sind, sollte durch eine anwaltliche Prüfung anhand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ermittelt werden können.

 

Der Vermieter darf die gewerbliche Mietkaution einbehalten, wenn ein Sicherungsfall eingetreten ist. Da es keine gesetzliche Regelung wie im Wohnraummietrecht gibt, ist zunächst im Gewerbemietvertrag zu prüfen, ob es Einschränkungen bei dem Einbehalt und der Verwertung der Mietsicherheit ergibt. Grundsätzlich gilt, dass alle Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis durch die Mietsicherheit gesichert sind. Strittig ist ob der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses die Kaution verwerten darf oder erst insbesondere auch bei streitigen Forderungen nach rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses. (Muss bei Guling nachgesehen werden)

Im Gewerbemietrecht gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen, wie man als Vermieter seinen Anspruch auf Miete absichert. Insbesondere gibt es nicht die gesetzliche Beschränkung auf drei Netto Kaltmieten. Allerdings gibt es auch im Gewerbemietrecht Rechtsprechung wegen einer Übersicherung, sodass der Mieter Teile der Kaution zurückfordern könnte. Wann diese Übersicherung vorliegt, kann wegen der unterschiedlichen Rechtsprechung nicht prognostiziert werden. (Guhling) wird an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vermietet, könnte man beispielsweise den Geschäftsführer als Mieter mit aufnehmen, sodass dann die Firma und der Mieter als Gesamtschuldner für Ansprüche aus dem Mietverhältnis haften. Bürgschaften sind ebenfalls möglich. Daneben gibt es noch z.B. Patronatserklärungen (Guhling)

Der Vermieter kann einen Vertreter bevollmächtigen, Mietverträge zu kündigen. Wichtig dabei ist, dass der Vertreter von dem Vermieter einer Originalvollmacht für die Kündigung erhält und die Originalvollmacht der Kündigung beweiskräftig beigefügt und zugestellt wird. Wenn ohne Originalvollmacht gekündigt wird, kann der Mieter nach § 174 BGB die Kündigung unverzüglich zurückweisen, sodass erneut gekündigt werden muss. Beim erneuten Ausspruch der Kündigung kann aber dann der Kündigungsgrund nicht mehr besteht, beispielsweise wenn der Zahlungsverzug vollständig ausgeglichen wurde.

Es gibt viele Unterschiede bei der Gewerbemiete zum Wohnungsmietrecht. Der Vermieter ist bei der Gestaltung eines Mietverhältnisses wesentlich freier, er muss aber seine Rechte auch bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren. So gibt es beispielsweise kein gesetzliches Recht zur Mieterhöhung bei der Gewerbemiete, sodass mangels Vereinbarung eine Mieterhöhung der Vermieter leer ausgeht. Viele gesetzliche Bestimmungen aus dem Wohnungsmietrecht gelten beim Gewerbemietrecht nicht. Welche Vorschriften gelten, ergibt sich aus § 578 Abs. 2 BGB für die Geschäftsraummiete beispielsweise. Die Gestaltung eines Gewerbemietvertrages gehört nach meiner Auffassung in die Hände eines auch auf Gewerbemietrecht spezialisierten Anwaltes.