Die Verwertungskündigung

Solange Mieter ihre Pflichten im Mietvertrag einhalten und pünktlich ihre Miete überweisen, müssen sie sich kaum Sorgen um eine Kündigung machen. Dafür muss schon eine spezielle Situation vorliegen. Dazu zählt etwa die sogenannte Verwertungskündigung durch den Vermieter. Was hat es damit auf sich und was gibt es zu beachten?

Was ist eine Verwertungskündigung?

Der Vermieter kann eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn sich die Vermietung der Immobilie aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr lohnt. So ein Fall liegt laut BGB vor, „[…] wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde […]“.

Allerdings müssen dafür verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein: Zunächst muss der Vermieter den Grund für eine anderweitige Verwertung angeben. Dazu zählt etwa, dass er die Immobilie sanieren oder modernisieren, verkaufen, oder mehrere Wohneinheiten zusammenlegen möchte. Ein weiter Grund kann auch sein, dass der Vermieter das Gebäude abreißen und durch einen Neubau ersetzen möchte. Darüber hinaus muss die neue Verwertung für die Immobilie nachvollziehbar und angemessen sein – angemessen sind dabei u.a. Fälle, in denen der Vermieter etwa Schulden tilgen muss oder neuen Wohnraum schaffen möchte. Wird er durch den Mietervertrag daran gehindert und ihm entstehen wirtschaftliche Nachteile, kann es zu einer Verwertungskündigung kommen.

Wann ist eine Verwertungskündigung unwirksam?

Zuerst muss der Vermieter die Kündigungsfrist beachten. Diese beträgt normalerweise drei Monate, kann sich aber auch verlängern. Wohnt der Mieter bereits länger als fünf Jahre in der Immobilie, beträgt sie sechs Monate, bei mehr als acht Jahren sogar neun Monate. Außerdem muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats schriftlich vorliegen.
Es kommt relativ häufig vor, dass Verwertungskündigungen vor Gericht unwirksam werden. Um Mieter vor Profitmaximierung und Spekulationen zu schützen, hat der Gesetzgeber verschiedene Schutzmaßnahmen eingeführt. So ist eine Verwertungskündigung etwa nicht gültig, wenn der Vermieter die Immobilie lediglich zu einem höheren Preis neuvermieten will. Auch wenn eine oder mehrere Wohneinheiten bereits zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, oder dies bevorsteht, greift eine solche Kündigung nicht.
Vor allem die wirtschaftliche Verwertung ist in vielen Fällen vor Gericht angreifbar. Vermieter sollten alle Schritte, wie etwa Kostenvoranschläge, Angebote oder Bauanfragen, genau dokumentieren.

Tipp

Bei Verwertungskündigungen kommt es auf den Einzelfall an und viele Details spielen eine Rolle. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich fachkundig beraten lassen. Unser Team vermittelt Sie gerne an erfahrene Juristen.