Fragen von Vermietern und Mietern schnell beantwortet

Was versteht man unter ...

Der Begriff Erhaltungsrücklage bezeichnet eine Rückstellung einer angemessenen Geldsumme durch die Eigentümer, die auf einem separaten Konto angelegt wird. Diese Rücklage dient der Erhaltung oder auch Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und wird gebildet, um größere Reparaturen zu bezahlen. Der Verwalter ist nicht berechtigt ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnungen von dem Konto der Erhaltungsrücklage zu bezahlen. Nach Ende des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung für alle Eigentümer und rechnet hier die tatsächlich angefallenen Kosten und die gezahlten Hausgelder ab.

In vielen deutschen Städten ist der Wohnraum knapp. Interessenten kommen in Scharen zu Besichtigungen, bringen Bewerbungsmappen mit und müssen ihre Suche in den meisten Fällen doch fortsetzen. Und auch Vermieter kommen manchmal in die Situation, dass sie zusätzlichen Wohnraum benötigen. In solchen Fällen ist die Kündigung an den Mieter aber nur zulässig, wenn sie den Eigenbedarf ordnungsgemäß anmelden.

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Das Hausgeld ist eine auf Grundlage des Wirtschaftsplans geschuldete Vorauszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer einer Wohnung zahlen diesen monatlichen Vorschuss auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Konto wird von dem entsprechenden WEG-Verwalter verwaltet. Dieser Vorschuss dient der laufenden Bewirtschaftung des Gebäudes und ist ähnlich wie eine Nebenkostenvorauszahlung der Mieter.

Das Hausgeld lässt sich grundsätzlich in drei verschiedene Gruppierungen aufteilen. Es gibt umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und die Position Erhaltungsrücklage (früher Instandthaltungsrücklage). Die umlagefähigen Kosten können auf die Mieter im Zuge der Heiz- und Betriebskostenabrechnung umgelegt werden – sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wird und die Wohnung vermietet ist. Hierzu zählen unter anderem die Positionen Wasser, Heizung, Hausbetreuung, Versicherung, Gebühren für Abfallentsorgung und Hausstrom. Die nicht umlagefähigen beinhalten beispielsweise die Positionen Verwaltergebühren, Instandhaltung und Bankgebühren.

Seit Beginn dieses Jahres 2022 sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland und in allen europäischen Ländern drastisch gestiegen. Die explodierenden Energie- und Rohstoffpreise treiben die Inflation nach oben. Neben Lieferengpässen und anderen pandemiebedingten Wirtschaftseffekten, verschärft der Krieg in der Ukraine zusätzlich den Teuerungstrend bei entsprechender Angebotsknappheit. Zunehmend mehr Menschen machen sich wegen der hohen Inflationsrate existentielle Sorgen und wünschen sich eine schnelle Unterstützung vom Staat.

Was bedeutet Inflation?

 Das Statistische Bundesamt veröffentlicht monatlich mittels Verbraucherindex die Ergebnisse einer durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen für private Haushalte. Die Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat bzw. zum Vorjahr wird als Teuerungsrate oder als Inflationsrate bezeichnet.

Wie entsteht Inflation?

 Die Inflation entsteht infolge einer erheblichen Erhöhung des Geldumlaufs im Verhältnis zur Produktion. Wächst in einem Land die Geldmenge schneller als die Produktion an, steigt entsprechend die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen an, was zu den Preissteigerungen führt.

Warum gewinnen bestimmte Assets an Wert?

Die Wertbestimmung hängt mit der Verfügbarkeit bestimmter Güter auf dem Markt zusammen. Die Ressourcen können nicht unendlich lange ausgeschöpft oder vermehrt werden, wodurch ein höherer Preis als für freie Güter, die unbeschränkt zur Verfügung stehen, erzielt werden kann. Knappe Güter sind daher diejenigen, deren Ressourcen begrenzt sind. Dazu zählen beispielsweise Öl, Gold, Immobilien oder Trinkwasser. Eine steigende Geldmenge hat daher zur Konsequenz, dass der Wert von begehrten Gütern, wie im Falle der Immobilien, steigt.

Wie hoch ist die Inflationsrate und wie sind ihre weiteren Prognosen?

Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – lag im Januar 2022 bei +4,9 %, im Februar 2022 bei +5,1 % und Ende März 2022 bereits bei +7,3 %.

Experten zufolge erleben wir derzeit die höchste Teuerungsrate im wiedervereinigten Deutschland. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, sog. Wirtschaftsweise, rechnet in Deutschland für das Gesamtjahr 2022 mit einem drastischen Konjunktureinbruch und einer Inflationsrate von 6,1 %.

Auf das kommende Jahr wird dennoch optimistisch geblickt und entsprechend ein Rückgang der Inflation auf 3,4 % erwartet.

Wie kann man die steigende Inflation einschränken?

Die Mehrheit der Ökonomen ist der Meinung, dass die Europäische Zentralbank (EZB) sofortige Maßnahmen zur Senkung der Inflation anwenden muss. Als etwaige Sofortmaßnahme wird u.a. die Erhöhung der Leitzinsen angeführt. Begründet wird die Forderung mit einer starken Signalwirkung, vor allem in Anbetracht der über einen langen Zeitraum zu niedrigen Zinsen. Davon haben bislang überwiegend Immobilieninvestoren profitiert. Abzusehen ist daher, dass die Anhebung des Zinsniveaus, vor allem bei Neubauten, zusätzlich zu den bereits stark gestiegenen Materialpreisen, die Verkaufspreise weiter nach oben treiben wird.

Wie wirkt sich Inflation auf den Immobilienmarkt aus?

Die Inflation wirkt sich hauptsächlich auf Geldwerte aus. Bei Aktien oder Immobilien, die Sachwerte darstellen, bestehen bestimmte Schutzmechanismen, die einen starken Wertverlust verhindern können. Bei Immobilien kann eine steigende Inflationsrate etwa durch zeitgleich ansteigende Mieteinnahmen (etwa bei Indexmietverträgen) ausgeglichen werden, weshalb sich die sicherheitsliebenden Kapitalanleger besonders auf die sog. Cashflow Immobilien (Renditeimmobilien) konzentrieren sollten. Trotzt der pandemiebedingten Krise, während der im Jahre 2020 einzelne Notverkäufe das Preisniveau kurzfristig haben sinken lassen, gab es im Laufe des Folgejahres 2021 auf dem Immobilienmarkt erneut eine hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien. Das Preisniveau ist in A-Lagen, also Geschäftslagen im Zentrum einer Stadt mit der höchsten Passantenfrequenz, rundherum unverändert, teilweise im Vergleich zum Vorkrisenniveau leicht gestiegen.

In jedem Mietvertrag ist die gesetzliche Kündigungsfrist festgehalten. Drei Monate beträgt sie in der Regel, es kann aber auch ein kürzerer Zeitraum vereinbart werden. Manchmal wird es für Mieter/-innen oder Vermieter/-innen aber erforderlich, früher aus dem bestehenden Vertrag herauszukommen. Für solche Fälle kann dann ein Mietaufhebungsvertrag ausgehandelt werden. Um späteren Ärger zu vermeiden, sollte darin aber alles möglichst genau festgehalten sein.

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Der Wirtschaftsplan ist eine Aufstellung der zu erwartenden Kosten, die bei der Verwaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen. Er ist die Grundlage für das monatlich zu zahlende Hausgeld und dient auch der Liquiditätssicherung. Der WEG-Verwalter erstellt den Wirtschaftsplan grundsätzlich einmal pro Jahr und legt ihn in der ordentlichen Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vor.

Oft ist es üblich, dass der Wirtschaftsplan mit dem Zusatz beschlossen wird, dass dieser so lang seine Gültigkeit behält, bis ein neuer beschlossen wird. Zu jeder Position im Wirtschaftsplan muss ein Verteilerschlüssel zur anteiligen Kostentragung angegeben werden. Dieser ist grundsätzlich in der Teilungserklärung geregelt. So werden üblicherweise die Verteilerschlüssel nach Quadratmetern oder Miteigentumsanteile (MEA) verwendet. Bei einigen Positionen wie zum Beispiel die Verwaltergebühr oder auch Kosten für den Kabelanschluss werden oft auch die Anzahl der Einheiten zu Grunde gelegt.

Der Vermieter kann eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn sich die Vermietung der Immobilie aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr lohnt. So ein Fall liegt laut BGB vor, „[…] wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde […]“.

Allerdings müssen dafür verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein: Zunächst muss der Vermieter den Grund für eine anderweitige Verwertung angeben. Dazu zählt etwa, dass er die Immobilie sanieren oder modernisieren, verkaufen, oder mehrere Wohneinheiten zusammenlegen möchte. Ein weiter Grund kann auch sein, dass der Vermieter das Gebäude abreißen und durch einen Neubau ersetzen möchte. Darüber hinaus muss die neue Verwertung für die Immobilie nachvollziehbar und angemessen sein – angemessen sind dabei u.a. Fälle, in denen der Vermieter etwa Schulden tilgen muss oder neuen Wohnraum schaffen möchte. Wird er durch den Mietervertrag daran gehindert und ihm entstehen wirtschaftliche Nachteile, kann es zu einer Verwertungskündigung kommen.

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